BC Finance, la référence en rachat de crédit

A

ACHETER UN LOGEMENT

 

• Il s’agit d'un logement existant, c'est à dire qui a déjà été habité et donc en cours de revente.
• Se dit également pour un achat en VEFA "sur Plans" ou "clés en mains".
• L’intervention d’un Notaire, qui établira un acte, est une obligation.
• Penser à bien prévoir la superficie nécessaire pour loger la famille.
• Etudier les conséquences de l'emplacement par rapport aux lieux de travail, aux écoles, aux commodités
• Attention aux frais annexes qui n'apparaissent pas toujours sur les annonces (frais de Notaire par exemple).
• Toujours penser à la qualité du bien pour une revente éventuelle.
• S'adresser à un Notaire, une agence immobilière, à un promoteur ou envisager les annonces entre particuliers.
• Vérifier, au cadastre, qu’aucun projet préjudiciable n’est envisagé dans la zone concernée par l’achat.
• Prévoir les éventuelles dépenses budgétaires complémentaires générées par une accession : Les impôts fonciers, frais de transport par rapport au lieu de travail, les éventuels travaux, des frais d'entretien plus importants que lors d'une location, des dépenses de nouveau mobilier, les charges de copropriété en appartement…

ACTE AUTHENTIQUE

 

• Acte enregistré par Notaire. Il fait foi, en justice, de l’identité des signataires, de leur accord sur le contenu et la date. Il a le même caractère qu’un jugement et permet de prendre les mesures d’exécution ou de sûreté, sans avoir à faire préalablement valider en justice le titre de créance ( prêt, bail, pension…).
• Il se signe le jour de la vente.

ADOSSEMENT

C’est l’action qui consiste à donner en garantie d’un crédit, le nantissement d’un placement bancaire ( type assurance vie) qui permettra d’assurer le remboursement du capital, à terme, dans le cadre d’un remboursement IN FINE ( utilisé pour les opérations de défiscalisation essentiellement).

AGENCES IMMOBILIERES

Près de 40% des transactions se font dans l’ancien par l’intermédiaire d’une agence. La profession est réglementée par une loi du 2/02/1990. Les agents sont titulaires d’une carte professionnelle de transactions, sont habilités à recevoir les fonds, et doivent souscrire des assurances en garantie financière.

Les agents connaissent bien le marché, et disposent de fichiers importants. Les commissions perçues au moment des transactions sont souvent fixées à l’avance et varient entre 4% pour des opérations d’au moins 54 à 107 K€, et honoraires libres au-delà. En principe, c’est l’acheteur qui paie ces frais, sauf cas particuliers.

Toute convention entre un agent immobilier et son client fait l'objet d'un contrat écrit : C'est le mandat.

Il peut être :

• Exclusif : le vendeur confie son bien à un seul intermédiaire, généralement pour trois mois renouvelables par tacite reconduction. Le vendeur ne peut négocier directement, seul l'intermédiaire touche sa quote-part. C'est le mandat qui implique le plus l'agent immobilier.
• Semi-exclusif : Le propriétaire peut traiter directement avec d'éventuels acheteurs, mais devra partager la commission convenue.
• Libre : C'est le mandat qui fait jouer la concurrence entre agences puisque le vendeur peut mettre son bien où bon lui semble. Cela peut entraîner, par contre une certaine dévalorisation du bien.

AIDES AU LOGEMENT

Elles sont de deux types : l’Allocation Logement (AL) et l’Aide Personnalisé au Logement (APL). Il s’agit d’aides instituées par l’Etat et destinées à aider à payer les loyers ou les charges d’emprunt. Elles sont déterminées en fonction des revenus du ménage, du nombre de personnes à charges, du montant des remboursements et de la zone géographique.

• L’A.L. est versée à l’emprunteur bénéficiant d’un prêt Libre ou Prêt Habitat.
• L’A.P.L. est réservée aux emprunteurs bénéficiant des prêts aidés ( Prêt Conventionné ou PAS..). Elle est versée en principe directement à l’établissement prêteur et vient en déduction de l’échéance initiale.

Ces aides sont revues en principe au mois de juillet chaque année et peuvent très bien disparaître d’une année sur l’autre.

Notre conseil : Beaucoup de prêteurs minimisent volontairement le montant de ces aides et refusent que le dossier ne soit "viable" que grâce à celles-ci.

AMORTISSEMENT

Il s’agit du remboursement du capital à proprement parlé. Il se réalise soit en plusieurs fois ( chaque mois en principe : il constitue une partie de la mensualité) soit en une seule fois dans le cas de prêt IN FINE où seuls les intérêts sont à payer pendant la durée du prêt.

Exemple : pour un capital de 60.980 € remboursable sur 15 ans au taux de 5.50%, les échéances seront de 499€/mois dont 219€ de capital ( part d’amortissement ) à la 1 ère mensualité. Ce montant augmentera au fur et à mesure des remboursements.

APPORT PERSONNEL

Il n’y a pas de règle en terme de montant minimum, même s’il est fortement recommandé d’en disposer.

Cet apport peut être constitué par de l’épargne préalable (bancaire ou salariale), une donation, une revente, un héritage et d’autre part, par des prêts dits “ sociaux ” : le 1%, le Prêt 0%, les prêts fonctionnaires, ceux de certaines mutuelles et enfin par l’Epargne Logement.

Un minimum sera malgré tout préconisé ne serait-ce que pour payer les frais de dossier et de garantie.

Du montant et de l’origine de cet apport peuvent dépendrent le montant du prêt principal, sa durée et son taux. L’analyse du prêteur tiendra également compte de ces éléments pour définir la faisabilité (acceptation ou refus) et la qualité du dossier.

ASSURANCES SUR PRET

Pourquoi une assurance? Le fait d'emprunter constitue en quelque sorte un pari sur l'avenir dans la mesure où les durées de prêts sont souvent longues. Un accident grave, une maladie peuvent perturber les possibilités de remboursement car bien souvent les revenus sont en passe de diminuer dans ces cas là.

Les prêteurs imposent donc à leurs clients une assurance décès, invalidité et incapacité de travail, et le cas échéant une assurance chômage.

Par contre, les emprunteurs définissent la quotité d'assurance en fonction de leur état de santé, mais surtout des revenus de chacun. Le prêt peut être assuré à 100% sur chaque tête, ou simplement 70 - 30 % par exemple. Dans ce cas, si décès, l'assurance remboursera la banque au prorata de la quotité choisie. La condition minimum est que le montant du prêt soit assuré à 100 % au total dans le cas où les deux emprunteurs viendraient à disparaître en même temps.

Une compagnie d'assurance est en principe systématiquement proposée par la banque avec laquelle des contrats groupe ont été passés.

Par contre, rien n’empêche qu'un emprunteur soit assuré par une compagnie différente.

Dans le cas où des Mutuelles garantissent le remboursement du prêt, celles-ci proposent bien souvent des assurances, en parallèle, à des tarifs très compétitifs.

Il faut savoir également que des problèmes de santé, à la souscription du crédit, - dont le degré de risque est défini par l'assureur- peuvent entraîner des tarifications plus importantes que le tarif de base, jusqu'à doubler, ou plus : c'est ce que l'on appelle des surprimes.

A titre d'exemple, une assurance décès invalidité coûte environ 0.54 / 0.61€ par mois pour 1.525€ empruntés.

L'assurance chômage est de l'ordre de 0.38 / 0.46€ par mois pour 1.525€ empruntés. Ce type de contrat est facultatif et les conditions sont souvent bien différentes d'un établissement à un autre (voir délai de carences, conditions d'entrée...).

D'autres types de couverture d'assurances existent - non obligatoires — proposées en tant que services supplémentaires comme par exemple des assurances revente permettant de garantir une éventuelle perte en cas de revente dans les 5 ans en cas de "forces majeures" du type chômage, décès, divorce.... ou encore les assurances sur loyers impayés pour les investisseurs.

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B

BORDEREAU D’INSCRIPTION HYPOTHECAIRE

Document adressé au bureau des hypothèques, résumant les caractéristiques essentielles d’un acte permettant de prendre des garanties sur le bien d’un débiteur.

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C

CAP

Ce terme désigne le taux maximal qui pourra être proposé à l’emprunteur, pendant la vie du prêt. Le CAP ne concerne que les prêts à taux révisable ou variable : Ils sont donc appelés “ Prêts Capés ”.

Il s’agit en fait d’une sécurité contre de fortes hausses des taux. Les CAP peuvent également se rencontrer à la baisse. En général, à partir d’un taux de base (ou taux de départ) le CAP est de l’ordre de 1, 2 voire 3 points maximum.
Ex : Un taux de 3,50 % Capé 1 ne pourra pas dépasser 4,50 % sur la durée prévue.

CAPITAL RESTANT DU ou C.R.D.

Il correspond au capital dû à un moment donné de la vie du prêt. Ce montant peut être connu à tout moment à partir du tableau d’amortissement, remis après le dernier déblocage. Cela permet, par exemple, de connaître le montant à devoir à la banque lors d’une revente. En général, à ce montant précis se rajoutent des frais de pénalités de remboursement de 3% sur ce capital, s ‘appliquant aussi bien sur un remboursement total que partiel. Egalement à ce montant, pouvaient se rajouter des intérêts compensatoires pour les prêts à échéances progressives, formules qui ne se pratiquent plus aujourd’hui.

CAUTION

Forme de garantie pouvant assurer le remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. En principe, ce type de garantie s’applique sur des petits montants ou vient en complément d’une sûreté réelle du type Hypothèque.

La caution est en principe une personne physique. Les renseignements et documents qui lui sont demandés sont de même nature que ceux réclamés aux emprunteurs. Effectivement, encore faut-il que la caution soit solvable. C’est au prêteur de s’en assurer.

Cette garantie a l’avantage d’être gratuite. En général, les prêteurs préfèrent accepter la caution de membres d’une même famille.

CAUTION HYPOTHECAIRE

Garantie assurée par la prise d’une hypothèque sur un autre bien que celui objet du financement. Ce bien peut appartenir à l’emprunteur ou à un tiers. Peu utilisée car les frais sont identiques à une prise d’hypothèque classique, et en général, il est plus simple de se garantir sur le bien financé.

CAUTIONNEMENT PAR UN ORGANISME

Formule intéressante en général, évitant la prise d’une hypothèque.
Il s’agit de faire intervenir un organisme financier ou mutualiste qui assurera la garantie du prêt, pour l’emprunteur.

Deux types de cautionnement :

Les organismes financiers et spécialisés tel que la société Crédit Logement ou la SACCEF à la Caisse d’épargne qui se portent garant moyennant le paiement d’une somme (des frais de l’ordre de 2 à 3%), restituable ou non pour partie dès la fin du prêt.

Les Mutuelles, type mutuelles fonctionnaires ( MGEN, Les Impôts, l’armée, le Trésor …) se portent garant gratuitement, en principe, pour leurs adhérents, mais avec des critères bien définis comme un endettement maximum, ou un montant de crédit maxi. Il faut compter un délai d’un mois – en moyenne - pour obtenir une réponse.

CERTIFICAT DE CONFORMITE

Document délivré par la Direction Départementale de l’Equipement ( DDE) ou la mairie, trois mois environ après la fin des travaux et attestant la bonne conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire accordé.

A l’achat d’une maison relativement récente, il est important que ce document soit fourni pour éviter des déconvenues sur certains travaux non conformes.

CERTIFICAT D’URBANISME

Délivré par les services administratifs, il permet de savoir si un terrain est constructible ou non, de connaître les règles d’urbanisme applicables dans la commune considérée.

CONCUBINAGE ET CREDITS

Ne pas être marié n’empêche absolument pas d’emprunter. Dans ce cas là, il s’agit d’un achat en indivision dont la quote-part de chacun est en général de 50 % , mais qui peut être définie différemment en fonction de l’apport de chaque emprunteur par exemple, ou de la part de revenu qu’il souhaite investir par mois ( du type 60 – 40%). Il est utile de rappeler qu’il est absolument indispensable de faire notifier par acte, la valeur de l’apport de chacun. En effet, en cas de séparation ou de décès, ce qui entraîne souvent une revente, si ces apports n’ont été notifiés à l’acte, il peut y avoir préjudice pour l’un deux.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Elles ne sont pas limitées par des textes réglementaires. Chacun peut donc, selon sa situation, suspendre l'exécution du contrat à la réalisation d'une condition : Revente d'un logement, départ de locataire, obtention d'un certificat d'urbanisme...

Qu'il s'agisse d'une promesse ou compromis de vente, ces clauses suspendent les effets de l'avant contrat jusqu'à l'arrivée d'un "événement futur et incertain". S'il ne se réalise pas dans un délai donné, l'avant contrat devient caduque et les parties sont libérées de leurs obligations.

La clause la plus courante est relative à l'obtention d'un prêt. Elle est obligatoire par la loi Scrivener.

CONTRAT DE CONSTRUCTION

Il est très réglementé et demande une certaine vigilance avant de le signer.

Il doit comporter :

• la désignation du terrain (adresse, lieu..)
• la conformité aux règles de construction
• les caractéristiques techniques de la maison
• le coût de la maison
• les modalités de règlement
• l'indication de l'obtention du permis de construire
• les modalités de financement ( crédits, taux ...)
• la date d'ouverture du chantier, les délais d'exécution
• la référence de l'assurance dommages - ouvrage.
• les annexes obligatoires : la notice descriptive, les plans, notice d'informations, copie du permis, les attestations de garantie.

Les clauses suspensives étant ajoutées, le contrat sera envoyé par lettre recommandée et l'on dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter éventuellement.

COPIE EXECUTOIRE

Copie authentique avec formule exécutoire ( nécessaire pour un bail ou un prêt). Elle permet d'exiger en justice l'exécution du contrat.

COUT D'UNE OPERATION

Le coût d’opération pour une acquisition correspond à : le prix d'acquisition (prix net vendeur), les frais de négociation s’il y a lieu, les frais de notaire, les frais de prêt (dossier, garanties), le prix des travaux éventuellement.

Exemple : Achat d’un logement ancien par l’intermédiaire d’une agence, avec un prêt de 200.000 Euros :

• Prix vendeur : 300000 €
• Frais de négociation : 18000 €
• Frais de notaire : 18900 €
• Frais de dossier : 750 €
• Frais de garantie : 3290 €

 

Total : 340.940 €

COUT DU CREDIT

Dans les comparatifs qui sont à réalisés en matière d'emprunt immobilier, le coût du crédit a son importance.

En effet, hormis les taux, le type de remboursement ( variable, modulable, fixe), les montants de primes d'assurances, les frais de dossier, le type de garantie prise ( et donc son coût), sont à comptabilisés pour définir le coût total du crédit. Lors d'estimations réalisées par les prêteurs, le coût du crédit doit apparaître, au moins pour comparaisons. C'est ce coût total qui définit le T.E.G.

Exemple : Emprunt de 76.225€ sur 15 ans au taux de 6% avec 2 assurances à 100% chacun.

• Intérêts payés sur le prêt :39.556 €
• Coût de l’assurance : 8.690 €
• Frais de dossier : 610 €
• Frais de garantie : 1.098 €
• TEG : 7.52%

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D

DECLARATION D’ACHEVEMENT DES TRAVAUX (D.A.T.)

A l’acceptation du permis de construire, le dossier remis au demandeur comporte un document appelé D.A.T. qui doit être renvoyé à la mairie de la commune considérée dans les trente jours suivant la réelle fin des travaux

Ce document est également souvent demandé par les établissements prêteurs pour terminer le dernier déblocage du prêt, ce qui permet de s’assurer du bon déroulement du dossier.

DEFINITIONS DES TAUX

Le taux d'intérêt proposé détermine le taux de rémunération de l'argent qui est prêtée. D'une manière générale, il se détermine par rapport à l'apport du client, et à la durée du remboursement.

En principe, chaque établissement utilise le même langage "technique", de façon à ce que le consommateur puisse s'y retrouver.

Car en fait il existe plusieurs types de taux :

• le taux proportionnel : c'est le taux utilisé habituellement
• le taux actuariel annuel
• le taux équivalent mensuel
• le taux effectif global
• le taux d'usure

DELAIS

Les délais correspondent à la mise en place du financement entre le compromis de vente et l’acte de vente lui-même. Il est évident qu’ils ne seront pas les mêmes entre une simple acquisition d’une maison existante et la construction d’un pavillon.

Pour une acquisition, en général, entre ces deux dates, s’écoule un délai moyen d’un mois et demi / 2 mois.

• 10 jours pour qu’une demande de prêt soit déposée.
• 30 jours pour que les conditions suspensives soient levées
• 3 mois pour que la vente se réalise par acte authentique.

Considérant qu’une étude financement a en principe été déjà réalisée en amont de la réservation, l’emprunteur peut déposer sa demande de crédit sous quelques jours après la signature du compromis de vente. Il faut compter une quinzaine de jours pour qu’une offre de prêt puisse lui être proposée par la banque. 10/15 jours de réflexion et comparatif. Seuls les délais demandés par les notaires sont difficilement appréhendables (demandes des état hypothécaires, renseignements divers…).

DIFFERE D'AMORTISSEMENT

L'amortissement étant donc le remboursement réel du capital à un rythme convenu au départ, il peut être proposé de différer ce départ de remboursement.

Cette formule a été proposée par les pouvoirs publics dans le cadre du remboursement du prêt à taux 0%, Ministère du logement. Les durées de différés sont définies trimestriellement, et permettent en fonction des ressources de l'emprunteur, de commencer le réel remboursement de son prêt qu'après 15 ans par exemple, ce qui permet de ne pas cumuler ses mensualités avec celles du prêt principal.

DISPOSITIF "De ROBIEN"

Opération appelée de défiscalisation. Il s’agit d’investir dans de l’immobilier neuf avec un engagement de location de 9 ans, à des locataires qui occupent le logement au titre de résidence principale.

Cela permet de bénéficier d’un amortissement de 65% de la valeur d’achat du bien :

• 8% pendant 5 ans
• 2 ,5% pendant 4 ans renouvelables deux fois 3 ans

De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt dans la limite des loyers, les frais et taxes, et bénéficier d’un abattement de 6% sur les loyers (au lieu de 14% dans le régime de droit commun).

L’ensemble de ces éléments concourt à générer un déficit foncier imputable aux revenus plafonné à 10700 €.

DISPOSITIF DE SECURISATION

La sécurisation des prêts P.A.S. et Prêts 0%, Ministère du logement, garantis par le fonds de garantie de l’accession sociale, est le droit pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, en situation de chômage, de bénéficier d’un abaissement temporaire des échéances des prêts concernés, accompagné du remboursement ultérieur et sans intérêt de la partie ainsi réduite. Le délai de carence est de un an à partir de la date de signature du contrat de prêt.

DIVORCES ET CREDITS

   
Séparation ou divorce, les signataires d'un contrat de prêt sont, malgré tout, responsables solidairement et conjointement du remboursement de leur crédit. Le fait de quitter le logement n'entraîne certainement pas le non-paiement des mensualités. Le prêteur se retournera contre les deux emprunteurs.

Deux cas : Soit il faut vendre le logement et simplement rembourser par anticipation le capital restant dû, soit l'un des conjoints peut se permettre de racheter la part de l'autre : il s'agit d'un rachat de soulte qui permettra de mettre fin à la communauté.

Dans ce cas, il doit reprendre à sa charge les mensualités des prêts existants et éventuellement refaire un crédit pour compenser la part de l'autre. Le prêteur " initial " jugera de la faisabilité du projet et acceptera ou pas la désolidarisation d'un des deux conjoints.

Suite à un divorce, et pour prétendre à un prêt ou à un nouveau prêt, le prêteur s'assurera que le partage de la communauté a bien été réalisé, de la prise en charge des enfants et des pensions alimentaires.

En cas de séparation de biens, un des conjoints peut tout à fait emprunter seul.

DUREE DES PRETS

• Pas de règle sur les prêts libres : généralement de 5 ans à 20 ans, voire 25, et maintenant jusqu'à 30 ans dans certains organismes financiers.
• Pour les prêts réglementés, PC et PAS : de 10 ans ( minimum) à 25 ans pour les acquisitions ou constructions et de 5 à 15 ans pour les travaux.
• Plus la durée sera longue, plus le taux sera élevé, ainsi bien sûr que le coût total.

PRET RELAIS

Même exemple que ci-dessus, sachant que cette fois-ci, les clients ont une maison à vendre. Elle a été estimée par un notaire à 91.400Euros. Ils leurs reste un capital de 45.700 Euros sur un emprunt bancaire.

Le prêteur ne prendra en compte que 80% de la valeur du bien, considérant qu’une baisse du prix de vente peut avoir lieu si la vente tarde à se réaliser. Donc la valeur de la revente sera estimée à 73.120 E. C’est sur ce montant que les calculs se feront :

Le prêt Relais maximum étant donc de 73.120 € : 45.700 € serviront à rembourser le crédit immobilier en cours et 27.420 E serviront à compléter le financement de la nouvelle opération. A cela, ils pourront prendre un prêt complémentaire en fonction du prix de leur nouvelle opération.

Dès que la vente aura été réalisée ( 91.400 E estimée), les clients rembourseront 73.120 E qui leur ont été prêté sous forme de relais, et disposeront de 27.420 E qui serviront à rembourser une partie du prêt complémentaire demandé.

PRET LISSE

Exemple : Les clients ont emprunté pour un véhicule. Leurs mensualités sont de 182 Euros pendant encore 4 ans. Plutôt que de rembourser ce crédit, il sera pris en compte en même temps que les crédits immobiliers. Les mensualités du prêt principal s’ajusteront, à chaque fin des prêts complémentaires, de manière à ce que le client paie la même échéance du début à la fin.

LE LISSAGE permet donc d’intégrer (prendre en compte) des crédits déjà existants. Le calcul du financement fait en sorte que les mensualités du prêt principal varient de manière à ce que les mensualités globales soient toujours les mêmes.

C’est une variation de l'échéance du prêt principal. Dès que les prêts « secondaires » ou « complémentaires » se terminent, l'échéance du prêt principal varie à la hausse sans pour autant augmenter les mensualités. En contrepartie, le coût total sera plus élevé.

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E

EMOLUMENTS

Il s'agit des rémunérations perçues par les notaires dont les montants sont fixés par décret. Elles se décomposent selon l'acte par :

- les émoluments proportionnels fixés sur la base d'un barème à taux dégressif ( vente, donation)

- les émoluments fixes (procurations, notoriété..). Les émoluments de formalités.

ENDETTEMENT

Pas de réelle réglementation mais des usages en la matière. D'une manière générale, l'endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l'ordre de 30 à 33 % . Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : Consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus des emprunteurs.

Bien sûr, chaque dossier est analysé au cas par cas. L’endettement d’un couple qui achète sa résidence principale ne peut pas être comparé à celui des investisseurs qui « jouent » sur les rentrées financières générées par les loyers perçus.

ENVELOPPE FINANCIERE

Elle se définit dans le cadre d'un plan de financement.

Le client - futur emprunteur - ne sait que rarement définir ses possibilités d'achat. Il est bien évident qu'avant même de réserver un logement dans une agence ou chez un notaire, la possibilité d'emprunt doit être définie avant. Ne connaissant donc pas au départ le coût de l'opération, le prêteur fera une estimation du montant du crédit maximum pouvant être octroyer à des clients à partir des revenus, des charges actuelles, des aides au logement, l'apport personnel disponible, de la composition de la famille etc..

Seulement après avoir calculé le montant maximum du prêt, il sera possible de se lancer dans une recherche de logement.

EPARGNE LOGEMENT

  
Le principe est toujours d'actualité même s'il date déjà de nombreuses années : Une phase épargne permet une possibilité de prêt à taux avantageux.

Deux types d'épargne existent : soit sur un Compte Epargne Logement (C.E.L.) soit sur un Plan Epargne logement (P.E.L.), ce dernier fonctionnant sous forme de contrat. Les placements vont jusqu'à 15.300 Euros pour le compte et jusqu'à 61.200 Euros pour le plan.

Les intérêts obtenus permettront d'obtenir un prêt maximum de 23.000 Euros après l'épargne sur compte et jusqu'à 92.000 Euros à partir du Plan. Par contre le cumul des deux types de prêts ne peut pas dépasser le maximum de 92.000 Euros. Le montant du prêt est défini à l'aide d'un coefficient multiplicateur par rapport aux intérêts acquis et de la durée choisie. Donc plus la phase épargne aura permis un montant d’intérêts élevés, plus le montant du crédit sera important.

Les taux sont quant à eux définis d'après la date d'ouverture du compte.

ETAT HYPOTHECAIRE

Document que l'on peut se procurer à la recette des impôts moyennant quelques euros, et sur lequel sont notifiées les inscriptions hypothécaires prises par une ou des banques sur un bien défini. La date d'inscription et la date de fin de l'hypothèque y sont inscrites, permettant de savoir si le bien est encore grevé d'une inscription ou pas, et s'il y a lieu de faire une mainlevée en cas de revente par exemple.

EURIBOR

Terme fréquemment utilisé par les prêteurs, essentiellement en cas de prêt révisable.

Il s'agit de l'indice bancaire du taux de l'argent à court terme ( 1 à 12 mois). Cet indice (appelé TIBEUR en français) a remplacé le PIBOR ou TIOP ( Taux interbancaire offert à Paris);

Il sert donc à calculer le taux du crédit ( révisable ou variable) proposé. C'est l'indice de référence.

Une révision de taux s'obtient par exemple en appliquant une marge par rapport à l'Euribor ( ex: Euribor plus 1,90)

EXEMPLES DE FINANCEMENT

FINANCEMENT CLASSIQUE :

Couple marié, deux enfants, disposant d'un revenu mensuel de 3000 Euros et d'une épargne de 15.000 Euros. Un seul crédit voiture en cours pour 182 E par mois. Veulent faire construire en province. Un terrain a été trouvé pour une valeur de 38.000 Euros. Quel sera le prix possible de la maison ?

L'endettement maximum peut être de 1000 Euros (33%). Il faut tenir compte du crédit en cours, donc retirer les 182 E au 1000 E = 818 Euros de disponible par mois pour leur opération.

• Ils ont droit au Prêt 0% : 16125 sur 96 mois pour 167.97 Euros par mois.
• Ils restent 651 Euros pour rembourser le prêt complémentaire.
• Supposant un taux de 4,00%, un remboursement sur 15 ans, le montant du prêt sera de 110.000 euros.
• Donc, le montant total des prêts sera de 126.125. Rajoutons l'apport personnel : l'opération globale sera de 141.125 Euros dont 103.125 Euros pour la construction seule.

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F

FAIRE CONSTRUIRE

Opération "complexe" dans le sens où il faut du temps, de la patience et de la vigilance, s'il fallait comparer avec une acquisition simple de logement déjà existant.

Tout d'abord, bien se faire définir l'enveloppe financière par un organisme de crédit de manière à pouvoir, soit définir le prix du terrain si le prix du pavillon est déjà estimé, soit l'inverse si le terrain a été trouvé en un premier temps.

Le choix du terrain est important quant au lieu, sa superficie, son orientation, son accessibilité, et sa nature de sol. De même, le choix devra se porter sur un terrain individuel ou en lotissement.

Autre démarche : Soit passer un contrat d'entreprise lot par lot, éventuellement aidé par un architecte qui négociera les contrats (cette solution ne permet pas d'obtenir toutes les garanties apportées par un contrat de construction de maison individuelle : voir garantie) soit donc par un constructeur.

La première maison construite par un ménage ne sera sans doute pas la maison de ses rêves. En effet, il faut tenir compte du budget, souvent relativement limité à la première opération.

Le prix de la maison dépend de la qualité des matériaux, du type de maison (plein pied, étage...), de la surface habitable tenant compte de la composition de la famille, actuelle et à venir.

Il faut absolument connaître très exactement le prix total, qu'il s'agisse des frais annexes type branchements, raccordements mais aussi de certains autres travaux qui seront réalisés en une seconde étape par l'acheteur : garage, terrasse, cuisine aménagée, papiers-peintures, cheminée. Autant prévoir dès le plan de financement ces éléments. Voir, après, en fonction de ...? entraîne très souvent un endettement élevé car les crédits supplémentaires, qui éviteront une constitution d'épargne et donc du temps, n'avaient pas été prévus. D'autre part, ces travaux annexes ne peuvent que donner une valeur supplémentaire à la maison car s'ils ne sont pas réalisés et qu'il faille vendre, la somme escomptée à percevoir serait moindre.

FRAIS DE PRET

Ces frais, souvent déjà globalement annoncés et prévus approximativement lors de la réservation du logement, sont dus aux établissements prêteurs.

Le fait même de faire un prêt entraîne des frais. Ils se constituent des frais de garantie ( hypothèque par exemple) et par les frais de dossier qui s'élèvent en général à 1% du montant du prêt sans pour autant dépasser un seuil maximum de l'ordre de 610 €. Ils sont limités à 458 € pour les prêts réglementés (PC et PAS). Pas de frais de dossier pour le Prêt à 0% et en pratique sur l'épargne logement.

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G

GARANTIES DES CONSTRUCTEURS

Ce sont des garanties importantes apportées par le constructeur dès la signature du contrat

Elles sont de plusieurs types et niveaux :

• La garantie de livraison : elle est obligatoire et prend effet à la date d'ouverture du chantier. Le constructeur est assuré auprès d'un établissement spécialisé ou d'une compagnie d'assurance pour cela. Elle est utile dans le cas où le chantier ne peut être terminé dans les délais prévus suite à des problèmes techniques, des travaux non réalisés, ou enfin si l'entrepreneur doit cesser son activité.
• la garantie de parfait achèvement permet de régler les désordres dès la 1ère année suivant la réception.
• La garantie biennale : les éventuelles malfaçons sont couvertes pendant deux ans.
• La garantie décennale assurant la réparation des gros travaux compromettant la solidité de la maison, et ce pendant dix ans.
• Les assurances de responsabilité civile
• L'assurance dommages ouvrages souscrite par le futur propriétaire couvrant les réparations relevant de la garantie décennale.

GARANTIES DES PRETS

Voir Hypothèque, Privilège de Prêteur, Nantissement, caution

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H

HONORAIRES

Rémunération perçue par le notaire pour les actes et services rendus dans le cadre de ses activités. La tarification est libre et donc non fixée par décret. Elle doit faire l'objet d'un avertissement auprès du client avant même que le service ait été réalisé.

HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE

C'est ce que l'on appelle "techniquement" une sûreté. Elle résulte de l'affectation d'un bien à la garantie d'une créance.

Elle confère au prêteur plusieurs droits :

• le droit de rétention : retenir le bien jusqu'à paiement de la dette
• le droit de faire vendre
• le droit de préférence : droit de faire payer sur le prix en priorité aux autres créanciers
• le droit de suite : Saisir le bien entre les mains d'un tiers qui l'aurait acheté.

Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien, il y a donc plusieurs rangs dans ce cas.

Elle est essentiellement prise dans le cas où le crédit est débloqué en plusieurs fois, comme la construction par exemple.

L'hypothèque ne dépossède pas du bien, puisqu'il est tout à fait possible de revendre le logement, à partir du moment où une mainlevée est effectuée.

Le droit qui est conféré au prêteur ne se met en place qu'en cas de contentieux judiciaire, au stade où il n'y a plus d'autre solution, les relations banque - client étant en général totalement coupées. Le bien sera mis en adjudication (vente judiciaire), solution ultime pour l'emprunteur et en principe entraînant très souvent une perte d'argent sur la valeur du bien.

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I

INTERETS INTERCALAIRES

Ce sont des intérêts qui sont à payer au fur et à mesure des déblocages des fonds, cas d'une construction par exemple ou de travaux de réhabilitation. Principe simple, mais qui n'est pas toujours bien perçu par l'emprunteur au départ de son prêt. Ils viennent se rajouter au coût total, puisqu'ils sont à payer en attendant le démarrage du prêt c'est à dire avant le point de départ d'amortissement.

Notre conseil : Se faire faire une estimation avant le démarrage des travaux. En effet, ces intérêts, payés en principe tous les mois, viennent grever le budget, en se rajoutant au loyer qui continue à devoir être payé pendant la construction.

Certains organismes de crédit ont crée des formules pouvant éviter ce principe, soit en augmentant le taux du prêt ( de l'ordre de 0.20%) - ce qui exonère le client du paiement de ces intérêts, tout en compensant la perte financière du prêteur - soit en différant le paiement de ceux-ci à la fin de la construction avant la mise en amortissement du prêt, au moment où il n'y a plus de loyer à payer.

Notre conseil : Essayer de prévoir le dernier déblocage du prêt en fin de mois, sinon il peut vous être décompté un mois de plus d'intérêts à payer ( voir rubrique Période d'amortissement)

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M

MAINLEVEE

La prise de garantie sur un logement ( hypothèque) est inscrite pour la durée du prêt plus, deux ans.

Si la revente du bien a lieu après, il n'y a aucun problème. Par contre si la revente a lieu pendant la durée du prêt, le bien ne peut être vendu qu'après qu'une Mainlevée soit réalisée. Elle a un coût correspondant à 1% du montant du prêt en général. Le prêteur renonce en fait à sa garantie.

Certains établissements demandent également une mainlevée dans le cas de refinancement du crédit, mais en principe, ce n'est pas la peine, une nouvelle prise de garantie pouvant être faite sans cela.

Des mainlevées partielles sont tout à fait possibles lorsque le propriétaire veut vendre une partie de sa propriété ( terrain divisé en deux lots par exemple). Encore faut il que le prêteur l'accepte.

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N

NANTISSEMENT

C'est souvent l'emprunteur qui "propose" au prêteur ce type de garantie. En fait, il s'agit de donner en garantie un bien (autre qu’immobilier), le plus souvent des titres bancaires type assurances vie, le tout pour éviter une hypothèque. Il convient en principe que le montant de ces placements corresponde au montant du prêt. Le nantissement est en général gratuit. La banque, détentrice des valeurs, s'engage à les bloquer ( pas de possibilité de vendre) pour la durée du prêt.

NEGOCIATION

C'est le terme employé lorsqu'un notaire ou une agence immobilière est mandaté par un vendeur afin de vendre "au mieux" un logement, de trouver un acquéreur et d'établir le compromis de vente entre les deux parties.

Les études notariales disposent très souvent d'un agent commercial ou négociateur, jouant donc le même rôle qu'un agent immobilier, l’étude percevant les mêmes frais de négociation qu’une agence immobilière.

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O

O.A.T.

Comme pour les prêts à taux variable qui disposent d'un indice ( voir Euribor), les prêts à taux fixes disposent d'un indice pour être eux-mêmes calculés comme taux de base au crédit. L'OAT correspond aux Obligations Assimilées du Trésor, émises sur des durées de 10, 15 ou 30 ans.

OFFRE DE PRET

C'est le contrat de prêt passé entre un établissement de crédit et un ou des emprunteurs et éventuellement des cautions. Le financement étant en place, les parties s'étant mises d'accord sur les chiffres, le Responsable des engagements ayant donné son accord, l'établissement édite une offre, reprenant les caractéristiques du financement : montant du crédit, identité des parties, les assurances, l'adresse de l'objet financé, le taux, les frais, les garanties, le coût total, un tableau d'amortissement et un cahier des charges. Elle peut être proposée au client avec des clauses suspensives qui devront être levées avant le 1er déblocage de fonds. Cette offre est valable 30 jours, sachant qu'elle devra être obligatoirement envoyée à l'emprunteur par courrier. Celui-ci aura obligatoirement un délai minimum de réflexion de 10 jours pour en prendre connaissance, et la retourner par La Poste passé ce délai. Les conditions de l'offre sont valables 4 mois.

A réception par le prêteur, celui-ci la transmettra au notaire pour qu'il y ait enregistrement de l'acte et prise de garantie. Sinon, si la garantie est sous seing privé ou inexistante, le notaire n'aura pas à intervenir sur le prêt, mais seulement sur la transaction immobilière ( maison ou terrain).

Sachant qu'il s'agit d'une offre, elle peut être refusée par le client qui doit le signifier au prêteur.

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P

P.A.C.S.

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de même sexes ou de sexe différent, pour organiser leur vie commune. Il faut avoir plus de 18 ans, avoir une vie de couple et habiter ensemble.

Il faut rédiger un acte ( voir peut être le conseil d'un notaire) , le présenter au greffe du tribunal d'instance du lieu de la résidence commune. Le PACS est créateur d'une obligation d'aide mutuelle et matérielle à laquelle nul ne peut se soustraire. Il entraîne la solidarité des partenaires pour les dettes du logement commun. L'achat d'un logement dans ce cadre entre exactement dans le même champs que les opérations en indivision des concubins.

PENALITES DE REMBOURSEMENT

L'emprunteur peut vouloir rembourser son crédit, soit en totalité, soit partiellement, ou par obligation dans la mesure où il veut vendre le bien concerné, sauf dans certains cas particuliers où le prêt peut être repris par l'acheteur si les conditions financières sont favorables et si le type de prêt le permet ( ce n'est pas possible par exemple pour les prêts épargne logement car ils sont liés à l'emprunteur et non pas au bien comme le prêt conventionné).

Le prêteur ne peut pas s'opposer au remboursement par anticipation à partir du moment où le montant est supérieur à 10% du montant initial. Partant du principe que le prêteur a un manque à gagner par rapport aux intérêts escomptés, la loi lui permet de prendre une pénalité de 3% du montant remboursé. En principe, cette pénalité ne s'applique pas aux taux variables.

Par contre depuis le 1er juillet 1999, l'indemnité ne sera pas réclamée si elle est motivée par un changement contraint de situation professionnelle de l'un des époux (licenciement, mutation), par le déménagement familial rendu nécessaire par l'occupation d'un nouvel emploi dans un autre lieu de l'un des conjoints ou par le décès de l'un d'entre-eux. Cette mesure favorable aux emprunteurs s'applique aux prêts conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi et ne concerne pas les contrats en cours au moment de sa publication.

PENSIONS ALIMENTAIRES

Question souvent posée dans la mesure où, tout d'abord elles sont fréquentes, et que l'emprunteur ne sait pas sous quelles formes elles vont être prises en compte, aussi bien dans le cas du paiement que dans le cas où l'on reçoit.

Chaque établissement de crédit appréhende ces sommes comme bon lui semble, sachant qu'il n'y a pas de règle écrite.

D'une manière générale, les montants et surtout l'âge des enfants définiront leur prise en compte ou non. Pour des enfants en bas âge, il est clair qu'elles seront comptabilisées en tout ou partie. En principe elles se rajoutent ou se retirent des revenus perçus. C'est la solution la plus favorable. Elles peuvent en effet être comptabilisées comme les revenus locatifs, à savoir pour une valeur de 70 à 80 % du montant réel perçu, considérant qu'il peut y avoir des non-paiements ponctuels.

Il en est de même pour les prestations compensatoires. En règle générale, il est indispensable d'obtenir le jugement de divorce.

PERIODE D'AMORTISSEMENT

A partir de la date du dernier déblocage du prêt ou de sa totalité pour une acquisition, l'organisme prêteur définit une date de départ du prêt. En principe, c'est en début de mois, le 1er ou le 5 du mois qui suit le dernier déblocage ( le 25 du mois pour les PC et PAS). C’est ce que l'on appelle le Point de Départ d'Amortissement ( P.D.A.). La 1ère échéance ou mensualité commencera en principe le mois suivant. C'est ce que l'on appelle des échéances à terme échu.

Les remboursements suivants, jusqu'à la fin du prêt, correspondent donc à la période d'amortissement (remboursement du capital).

PERIODE D'ANTICIPATION

C'est l'inverse de la période d'amortissement ( voir ci dessus). Elle correspond à la période où le prêt n'a pas commencé en phase de remboursement de capital, et où sont payés les intérêts intercalaires.

PERMIS DE CONSTRUIRE

Document indispensable (valable deux ans) pour les constructions ou travaux d’agrandissement, il est délivré par les mairies de la commune du terrain , sous forme d’autorisation, et sert aux contrôles des règles liées à l’urbanisme et occupation des sols.

PIECES A FOURNIR

Il s'agit des documents qu'il faut fournir (les originaux) au prêteur. A quelques variantes près, tous les établissements demandent les mêmes.

DANS TOUS LES CAS :

• Fiche d'état civil ou livret de famille
• Les trois derniers bulletins de salaire et éventuellement attestation de l'employeur
• Le dernier avis d'imposition et celui de l'avant dernière année précédent l'année de l'émission de l'offre de prêt
• La dernière quittance de loyer
• Un relevé d'identité bancaire ou postal
• Les justificatifs de l'apport personnel ( relevés de banques, titres ...)
• Les justificatifs des crédits en cours ( immobiliers, consommation, révolving)
• Les relevés bancaires des trois derniers mois de chacun des emprunteurs

ACHAT D'UN TERRAIN ET CONSTRUCTION

• Promesse de vente ou attestation notariée désignant le terrain et son prix
• Contrat de construction ou devis, avec plans, notice descriptive, attestations de garantie
• Permis de construire ou récépissé de celui-ci

ACHAT D'UN PAVILLON OU D'UN APPARTEMENT NEUF

• Contrat de réservation
• Plan du logement

ACQUISITION D'UN LOGEMENT EXISTANT

• Promesse de vente ou attestation notariée ( avec âge du logement entre autre)
• Eventuellement, photo du bien

TRAVAUX

• Titre de propriété du logement
• Devis descriptifs et estimatifs
• Plan et permis de construire le cas échéant

POUR LE PRET 0%

• Le bail de location actuel ( plus de deux ans)
• Les quittances de loyer, par semestre, sur 2 ans

POUR LES RELAIS

• Mandat de vente ou promesse de vente
• Etat hypothécaire du bien à vendre
• Estimation, par un notaire, de la valeur du bien, éventuellement
• Décompte de remboursement des crédits en cours

PLAN DE FINANCEMENT

Il s'agit de l'étude qui permet de définir le financement global d'une opération. Remis au client, tout doit y être notifié de manière à ce que l'emprunteur puisse refaire ses comptes et par la même, faire des comparatifs. Ce document, malgré tout, n'engage par l'organisme financier et n'a pas force de contrat.

Cette démarche est bien sur indispensable avant tout engagement de réservation. Cette étude, si réalisée par un professionnel, doit permettre, dès le départ, de savoir si le client peut donner ou non une suite à son projet.

PLAN D’OCCUPATION DES SOLS ( P.O.S.)

Document élaboré par les municipalités pour une période donnée de la vie de la commune, régit les règles de constructions et de l’utilisation des sols. Il donne un rapport global sur l ‘économie générale du plan, l’affectation des sols par zones en indiquant par exemple les implantations des voiries et bâtiments, les servitudes d’utilité publique. Il peut être consulté en mairie. Cette démarche est vivement conseillée en cas d’acquisition d’un bien.

PRET BANCAIRE

Deux types :

1- Les prêts réglementés :

• PRET CONVENTIONNE
• PRET P.A.S
• PRET à TAUX 0% Ministère du logement
• EPARGNE LOGEMENT.

2- les prêts libres : PRET HABITAT.

A chaque prêt, sa réglementation propre. Par contre, différents modes de remboursement existent. Il peut s'en crée régulièrement pour répondre aux besoins des consommateurs ou par besoins Marketing. Ce ne sont pas les prêts eux-mêmes, en termes de réglementation, qui sont modifiés, mais bien les formules de remboursements de ceux-ci.

• LES PRETS REVISABLES : Prêt dont le taux est revu à période régulière ( tous les 6 mois ou à l’année, en général) à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice du type Euribor. Il peut être capé ( voir cette définition) ou pas.
• LES PRETS MODULABLES : D’une échéance définie au départ, il peut être possible de faire varier celle-ci à la hausse comme à la baisse avec certaines conditions maximales. Les modulations peuvent également parfois porter sur la durée du prêt (allongement ou diminution). Cette solution est intéressante en cas de modification de revenus par exemple. De l’incidence du choix du client (hausse ou baisse) dépendra une différence sur le coût total prévu initialement.
• LES PRETS IN FINE : Souvent utilisés pour des opérations en investissements locatifs. Les avantages fiscaux liés à ces opérations jouent essentiellement sur les intérêts d'emprunt, d'où l'avantage de ne payer que des intérêts sur cette période d'emprunt. Par conséquent, le capital, n'étant pas amorti mensuellement ou régulièrement, se remboursera à la fin du prêt. Encore faut il avoir les fonds nécessaires pour cela. D'où l’emploi de nantissement de produits d’épargne qui serviront à cela. Il est appelé IN FINE car remboursé à la fin de la période, ou durée du crédit.
• LES PRETS LISSES : Mis sur le marché depuis peu, ils permettent de prendre en compte les autres petits crédits - plutôt que de les cumuler et augmenter sérieusement l'endettement - soit entrant dans l'opération ( Epargne logement, 1%..) soit déjà existant comme les crédits à la consommation. Les échéances du prêt principal diminuent ou augmentent dès la fin ou le commencement d'un autre crédit. L’échéance initialement prévue reste constante ( voir exemple de financement).
• LES PRETS RELAIS : Le principe est simple. Le prêteur avance de l'argent pour boucler un financement avant que son emprunteur n'ait pu revendre un bien. La revente permettra de rembourser cette avance. Ces crédits ont toujours eu mauvaise presse dans la mesure où les taux étaient connus comme étant chers. Les établissements financiers s'étant rendus compte que les opérations d'achat étaient souvent liées à des reventes de logement (40% de transactions dans l'ancien sont concernées par une revente), proposent maintenant ce type de prêt comme "produit d'appel", donc à des taux très intéressants, de manière à "placer" leurs prêts longs termes.

Il existe deux systèmes d'utilisation : La banque avance une somme pour compléter l'opération immobilière, considérant qu'en principe la nouvelle opération à une valeur plus importante que le logement que l'on est en train d'être vendu. S'agissant d'un crédit à court terme ( en principe sur deux ans maximum), l'emprunteur remboursera le capital et les intérêts dus sur cette période grâce à l'argent qu'il percevra de la vente de son bien actuel. Le reproche qui peut être fait à ce système tient au fait que l'emprunteur devra commencer à rembourser son nouveau crédit ( le long terme) alors qu'il a certainement encore des crédits en cours sur le bien qui est à vendre. Ce peut être en cas d'acquisition une période difficile à partir du moment où cela l'oblige à payer sur deux logements. Cela est effectivement moins vrai s'il s'agit d'une construction.

La seconde formule reste identique dans son principe si ce n'est que l'avance servira à rembourser tout de suite les crédits en cours sur le bien à vendre, ce qui évitera un double "loyer" en attendant que la revente soit réalisée.

PRIVILEGE DE PRETEUR

Il s'agit également d'une garantie pour le prêteur, appelée sûreté. ( voir Hypothèque). Cette garantie s'utilise sur les acquisitions ( terrain ou maisons) et coûte moins chère que l'hypothèque.

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R

RACHAT DE CREDITS (ou RESTRUCTURATION DE CREDITS)

Il s’agit de mettre en place un crédit unique, dit de « restructuration » qui permet de rembourser par anticipation les crédits en cours (crédits consommation, revolving, cartes et crédits immobiliers). Un seul prêt et donc une seule mensualité sera proposée.

Le nouveau prêt (qui permet de racheter tous les crédits encours dont les prêts immobiliers) permettra une nouvelle mensualité – unique -. Le client reviendra à un endettement correct et il aura évité une situation de surendettement.

RACHAT DE SOULTE

Il s'agit de rachat de parts à la suite de la division d'un patrimoine (divorce, succession..). Le montant à financer est établi par le notaire. Le prêteur tiendra compte de la valeur globale du bien pour estimer sa garantie. Les remboursements viendront peut être se rajouter à des charges déjà existantes dont il faudra tenir compte.

REDUCTION D’IMPOTS

( Résidence principale)

Depuis le 1er janvier 1997, pour les logements neufs, et depuis le 1er janvier 1998 pour les logements anciens, les réductions d’impôts sur les intérêts d’emprunt ne sont plus possibles. Il peut être considéré que ces avantages ont été remplacés par ceux du prêt 0%. Seules des réductions d’impôts s’appliquent sur certains travaux.

REFINANCEMENT / RENEGOCIATION D'UN CREDIT

La baisse des taux sur ces dernières années et les nombreuses interventions des médias ont incité les emprunteurs à revoir leurs taux de crédits immobiliers.

Ils se sont naturellement adressés directement à l'établissement qui leur avait accordé ce prêt.

Ces établissements se sont vus contraint de répondre à ces demandes et de faire de nouvelles propositions en changeant les caractéristiques du prêt en cours. En interne il s'agit de renégociation ou réaménagement du crédit. Si les conditions ne paraissent pas très favorables à l'emprunteur, celui-ci peut s'adresser à un autre organisme et demander un refinancement. Cette démarche à un coût plus élevé car il y a fréquemment prise d'une nouvelle garantie, frais de dossier, mais taux plus bas. Les calculs sont à faire...

REGROUPEMENT DE CREDITS

Voir RACHAT DE CREDITS

REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION

( voir pénalités de remboursement).

REVENUS LOCATIFS

Revenus perçus par un ou des logements mis en location par des bailleurs qui, le plus souvent, ont emprunté pour financer ces logements, pour des raisons fiscales. Les prêteurs en tiennent compte en principe à hauteur de 70 à 80 % considérant qu'il peut y avoir vacances ( absence de locataire) en cas de changement ou de fin de bail. Ils se rajoutent aux revenus du ménage.

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S

S.A.V. pour votre credit immobilier

Le service après vente : Il existe aussi chez les établissements de crédits et il est important quant au suivi des dossiers.

• La signature de l'offre de prêt effectuée, a permis effectivement un accord entre deux parties, mais ce n'est pas une finalité car viennent ensuite :
• les relations avec le notaire qui doit enregistrer l'acte de crédit et l'acte de vente du bien.
• les déblocages chez le notaire ou auprès du constructeur suivant ses appels de fonds et de l'avancement du chantier.
• l'envoi du tableau d'amortissement définitif dès que le prêt sera mis en amortissement.
• les conseils auprès des emprunteurs pour tout le suivi dans la vie du prêt
• les possibilités d'incidents de parcours : maladie, décès, chômage, problèmes de paiement, pré-contentieux, et malheureusement contentieux.

S.C.I.

Une Société Civile Immobilière est un groupement de deux ou plusieurs personnes en vue de l’exploitation par location ou occupation d’un ou plusieurs immeubles apportés ou acquis par la société. C’est la Société qui est propriétaire et non les associés. Elle est une personne morale inscrite au registre du commerce après création de ses statuts. Elle aura un nom, un gérant, un objet social, un patrimoine. Elle permet de dissocier la propriété immobilière de celle d’une entreprise. Elle facilite la transmission de patrimoine. Elle se crée essentiellement pour des raisons stratégiques ou fiscales tenant à la séparation de patrimoine.

Notre conseil : Avant tout, prendre conseil auprès d’un notaire pour évaluer l’intérêt ou non de cette solution.

SPREAD

Les établissements de crédits sont de deux sortes.

D'une manière générale, les banques. Elles utilisent leurs ressources : l'épargne, et de là, les crédits qui correspond à ce qui est appelé l'emploi des ces ressources.

D'autre part les établissements spécialisés qui ne font que du crédit. Ils n'ont pas de ressources donc doivent acheter l'argent sur les marchés financiers. Cet achat à un coût. Il faut donc qu'ils se créent une marge suffisante pour vivre. La différence entre le prix d'achat de l'argent ( calculé sur l'Euribor ou l'OAT) et le taux auquel ils prêtent constitue le Spread.

Cette marge est calculée par rapport aux frais engendrés par la production, les risques pris et le bénéfice pour l'établissement.

SURENDETTEMENT

Il est obligatoirement "évité" au montage d'une opération immobilière par le financier. Il est du devoir de l'établissement prêteur de veiller à ce que les charges globales de l'emprunteur puissent lui permettre de vivre correctement. Il y a également un devoir de conseil.

Par contre, même si les capacités financières actuelles et même futures du client ont pu être analysées, des circonstances peuvent entraîner des difficultés chez l'emprunteur ( maladie, chômage, divorce, séparation, problèmes financiers imprévus..). Il est clair qu'il est fortement conseillé à l'emprunteur en difficulté d'en faire-part à son prêteur. Ce dernier pourra lui proposer des aides ponctuelles comme des plans d'apurement ( échelonnement des paiements de retard sur une durée à définir), tout en faisant jouer les assurances souscrites au contrat de prêt.

Si les problèmes sont tels qu'il n'est pas ou plus possible de négocier avec le créancier, il peut être possible de saisir la commission de surendettement du département qui mettra en place des solutions adaptées.

SURFACE HABITABLE

Il s’agit de la surface de planchers, pour les pièces d’une hauteur d’au moins 1,80m, après déduction des annexes tel que combles, caves, garages, balcons. Elle est obligatoirement notifiée sur les plans qui sont remis par les constructeurs. Elle servira également au calcul des impôts locaux.

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T

TABLEAU D'AMORTISSEMENT

Il accompagne l'offre de prêt. Il permet à l'emprunteur de juger de l'effort financier qu'il devra consentir et prendre connaissance de l'évolution dans le temps de sa dette en capital.

Le tableau indique pour chaque échéance :

• la date et le montant de l'échéance
• le montant du capital amorti
• le montant des intérêts payés
• le montant des assurances
• le capital restant dû.

Un tableau provisoire est envoyé avec l'offre. Un tableau définitif sera envoyé dès la mise en amortissement du crédit, les dates de prélèvements étant connues à ce moment là.

TAUX D'USURE

Taux défini trimestriellement par la Banque de France. Le prêteur ne peut dépasser les taux maximums indiqués sous peine de poursuite. Le TEG du crédit ne peut dépasser le taux d'usure.

TAXE LOCALE D’EQUIPEMENT (T.L.E.)

Elle est calculée par rapport à la valeur du bien , terrain + construction, et une valeur au mètre carré. Elle est obligatoire dans les communes de plus de 10.000 habitants, et s’applique aux constructions et agrandissements. Son taux est de 1% mais peut aller jusqu’à 5%

TEG

Taux Effectif Global . Il doit obligatoirement figurer dans l'offre de prêt. C'est un taux tout compris.

Il comprend :

• le taux de base du prêt auquel s'ajoutent tous les frais afférents au crédit comme les coûts d'assurance
• les frais de garantie
• les frais de dossier.

Les assurances chômage ne sont pas toujours comptées. ( voir coût du crédit).

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V

V.E.F.A.

Le contrat de Vente en l'Etat de Futur Achèvement repose sur une démarche différente de la construction classique : l'acheteur fait construire une maison ou un appartement par un promoteur qui lui fournit à la fois le terrain et le pavillon. L'acquéreur s'engage, dans ce cas, le plus souvent, au vu du plan ( la maison n'étant pas encore construite ou étant en cours). Il y a signature d'un contrat de réservation et ensuite du contrat de vente. A la vente, le montant à payer correspondra à l'état d'avancement des travaux. Il faut bien s'assurer du descriptif du logement et ne pas se contenter de visiter le pavillon témoin.

D'autre part, demander les garanties du constructeur.

VENTE AUX ENCHERES / JUDICIAIRES AUX ENCHERES

Les ventes aux enchères immobilières peuvent permettre de réaliser de bonnes affaires, à condition de se familiariser avec les procédures.

Les notaires vendent des biens qui leurs sont confiés par leurs clients. Les enchères sont ouvertes à tous et publiques. Le notaire vendeur procède à une expertise et rédige un cahier des charges consignant les particularités du logement. Il détermine la mise à prix en général à 65% du montant de l'estimation. Avant le début de la séance, il faut verser au notaire un chèque (20% de la mise à prix) ce qui veut dire que sans apport personnel, l'opération n'est pas possible. Le candidat est autorisé à porter les enchères.

Au prix de l'enchère, il faut ajouter les émoluments du notaire et les droits de mutation.

Il faut visiter le logement, pas toujours en bon état, consulter le cahier des charges, vérifier les servitudes.

 

VENTE JUDICIAIRE

Elle se déroule au tribunal de grande instance de la ville concernée. Il s'agit le plus souvent de ventes forcées, décidées par jugement.

Les poursuivants sont les établissements prêteurs :

• pour recouvrer une créance impayée

ou des syndicats d'immeubles :

• pour se rembourser de charges non honorées. Prévoir également les frais d'acquisition.

Dans les deux cas, enchères ou judiciaires, si l'on est prêt à surenchérir, il n'existe pas de clause suspensive pour l'obtention des prêts. Il faut avoir prévu son financement avant. Les ventes s'effectuent à la plus forte offre. Durant les 10 jours qui suivent la vente, un éventuel acquéreur peut surenchérir d'au moins 10% du montant de l'offre adjugée.

VIAGER

Ce que l'on appelle Viager n'est en fait qu'une forme particulière d'accession à la propriété. Un particulier achète une maison à un vendeur, généralement assez âgé, qui désire se constituer une rente. Pour cela le vendeur ( appelé aussi Crédit-rentier) accorde à l'acheteur (le débit rentier) un crédit. L'acheteur devient dès la signature du contrat de vente, le propriétaire de l'immeuble.

Le vendeur peut ou non réclamé une certaine somme à la signature de l'acte : c'est ce que l'on appelle le bouquet. Le vendeur recevra donc cette somme dès le départ et percevra une rente jusqu'à son décès. Le montant de la rente est calculé en fonction de l'âge du vendeur et de la valeur du bien vendu.

Les organismes de crédit sont sollicités pour financer le bouquet. Ceux ci prendront une garantie sur le bien. Ce sera un privilège de prêteur en demandant au vendeur de céder son rang ( appelé privilège de vendeur donc, 1 er rang) à leur profit.

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Z

ZONES GEOGRAPHIQUES

Les prix d’acquisition et de construction, ainsi que les revenus des ménages, varient suivant les régions. Afin de tenir compte de cette réalité du marché, la réforme du financement des logements a précisé des zones géographiques.

Les conditions pour obtenir certains prêts portent la plupart du temps sur les revenus des ménages et sur un prix plafond du logement.

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés aux investissements locatifs, des conditions de loyers et de revenus sont souvent exigées.

Les montants de ces différents paramètres varient en fonction du lieu où se situe le bien à financer.

Le territoire français est découpé en trois zones géographiques :

• ZONE 1 = Agglomération Parisienne, Cote d'Azur et Genevois Français
• ZONE 2 = Agglomérations de plus de 50 000 Habitants et aux agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières
• ZONE 3 = Reste du territoire.

Par contre pour certaines aides financières (APL, Alloc Logement..) le découpage est différent et conserve la définition de mars 1999 à savoir :

• Zone 1 bis = Paris et les communes limitrophes
• Zone 1 = Principales communes de la région Ile de France, hormis celles de la Zone 1 bis et les petites communes de la<périphérie de la région.
• Zone 2 : Les communes urbaines de plus de 100 000 habitants.
• Zone 3 : Toutes les autres communes.

 

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